Waarom de Europese hypotheekmarkt voor een kantelmoment staat

Opiniestuk van Jamie Burink, managing director bij Akkuro

De FiDA-realiteit: hypotheken worden digitaal

Met de inwerkingtreding van de Europese Financial Data Access Regulation (FiDA) moeten hypotheken, net als alle andere financiële producten, binnenkort een pakketje bits worden en daarmee zo overdraagbaar als het overboeken van geld.

FiDA gaat niet alleen over open finance; het belichaamt Europa’s visie voor open finance en maakt het concept nu verplicht. Financiële instellingen moeten alle klantgegevens beschikbaar stellen in gestandaardiseerde, machine-leesbare formaten, waardoor elke dienst overdraagbaar, vergelijkbaar en open voor concurrentie wordt.

De huidige situatie maakte protectionisme mogelijk, maar deze nieuwe regels doorbreken die cyclus.

Een wake-up call voor de sector

Op VIP Congres 2025 schrok ik ervan dat in een zaal vol professionals, meer dan de helft bankiers, slechts één persoon vaag wist wat FiDA is. Dat is zorgwekkend, want de impact van FiDA zal groter zijn dan die van open banking en zal de manier waarop banken met klantdata omgaan fundamenteel veranderen en echte concurrentiedruk creëren.

Ik kwam een van de beste en meest heldere uitleggen tegen bij Deloitte, die mij hielp mijn gedachten over de mogelijke impact van FiDA te scherpen: een aanrader voor iedereen in de sector: FiDA: Open finance is coming.

Waarom de hypotheekmarkt in beweging moet komen

Hypotheken zijn een van de laatste bolwerken van lokaal bankieren. Ze zijn groot, illiquide en sterk verbonden aan landspecifieke processen. Maar FiDA schept de voorwaarden voor hypotheken om overdraagbaar en concurrerend over grenzen heen te worden.

Sommigen zeggen dat overstappen toch niet loont vanwege kosten zoals notaris- en taxatiekosten, maar dat mist de kans die zich voordoet aan het einde van de rentevaste periode: een kleine renteverbetering kan duizenden euro’s aan besparing opleveren over tien jaar.

Neem de gemiddelde Nederlandse huizenprijs van € 520.369 (bron: Hypotheker). Een 80%-hypotheek na je eerste rentevaste periode betekent € 416.000 openstaand. Een 0,1% lagere rente bespaart € 416 per jaar; over tien jaar is dat € 4.160, genoeg om de gebruikelijke oversluitkosten te dekken.

Mythen over lokale barrières doorbreken

Anderen zijn cynisch over de vermeende onmogelijkheid voor Nederlandse notarissen om hypotheken in te schrijven voor buitenlandse geldverstrekkers of voor taxateurs om met buitenlandse banken te werken. ONJUIST. Waarom zouden ze dat niet kunnen? Ik heb nog geen geldig argument gehoord. Onze woningtaxaties volgen al geharmoniseerde, transparante standaarden. En waarom zou een Nederlandse notaris geen hypotheek kunnen inschrijven namens een buitenlandse bank? Notarissen behandelen dagelijks grensoverschrijdende transacties in erfenissen en commercieel vastgoed. Hypotheken zijn alleen lokaal omdat we hebben besloten dat ze dat moeten zijn, niet omdat het technisch of juridisch onmogelijk is.

Wanneer prijs alleen niet genoeg is

De consument van vandaag wil een financieel merk waar hij van houdt; bankgewoonten zijn deel van hun identiteit geworden. Mijn 11-jarige dochter herkende mijn Revolut-kaart direct, maar had geen idee waar haar eigen spaar- en betaalrekeningen stonden. Loyaliteit is niet langer gedefinieerd door het merk dat je ouders kozen.

Eens: een hypotheek is niet zo triviaal als een betaalrekening. Maar van bank wisselen was ooit ook ondenkbaar. Dat is al veranderd.

Wat nu te doen?

Voor banken:

• Beoordeel je gereedheid voor FiDA’s data-sharingvereisten, niet alleen voor compliance, maar ook als concurrentiekans.

• Onderzoek partnerschappen om grensoverschrijdende hypotheken of oversluitopties aan te bieden.

• Herzie je core banking-systemen: kunnen die draagbare hypotheekdata aan? Zo niet, begin nu met moderniseren.
  

Voor fintechs:

• Bouw tools die consumenten helpen hypotheken te vergelijken en over te stappen; de marktkans komt eraan.

• Stel de standaard. De Europese Commissie laat dit aan de markt. Ik zou zeggen: HDN, steek je hand op en laat zien dat jij deze standaard in Nederland al jaren hebt gezet. De Europese variant hiervan is niet ver weg.

• Kijk hoe digitale wallets hypotheekdata kunnen opslaan en beheren.
  

Voor toezichthouders:

• Zorg ervoor dat de implementatie van FiDA duidelijke protocollen bevat voor grensoverschrijdende hypotheekregistratie en -handhaving.
  

Voor consumenten:

• Begin te leren wat FiDA kan betekenen voor je financiële opties. Ga er niet vanuit dat je voor altijd vastzit aan je huidige bank of hypotheekvoorwaarden.

De oproep tot actie

Ik weet niet of Europa dit wil, maar de timing is perfect. FiDA schept de voorwaarden, de technologie is er klaar voor en consumenten zijn steeds mobieler. Het is nu alles of niets.

Ik heb mijn eigen alarm gezet op Q3 2028, wanneer hypotheken volgens mij realistisch volledig overdraagbaar kunnen worden als de tijdlijn van de EC wordt gehaald en banken overgaan naar financiële-informatiedienstverleners.

De echte obstakels zijn mentaal en cultureel, niet juridisch of technisch. Zoals mijn CCO, Eric Euwes, zei: “We hebben een uitdager nodig die het aandurft om met roestige gewoonten en landsgrenzen te breken. Dan gaat de markt open.” CORRECT!